Региональный Росреестр провел «открытый диалог» для садовых и дачных объединений. Разговор с садоводами Удмуртии шел на тему кадастрового учета и оформления прав на садовые и дачные дома, земельные участки, гаражи, здания и сооружения. Представители СНТ смогли задать волнующие их вопросы.
Сегодня публикуем ответы на основные вопросы «открытого диалога», поступившие от представителей Удмуртского отделения Союза садоводов России.
Наш эксперт – заместитель руководителя Управления Росреестра по Удмуртской Республике Марина Таланова.
— Как вы видите решение проблемы с заброшенными участками? В чем заключается алгоритм действий?
— Рассмотрим два варианта. Случай первый, когда у земельного участка нет собственника. Т.е. нет документов на участок, земля никому не предоставлялась. А сегодня есть желающий обрабатывать этот земельный участок. Вот давайте проговорим, как правильно действовать в этой ситуации и куда обращаться. Земельный участок должен быть предоставлен! Предоставляет его орган местного самоуправления (ОМС) на территории которого находится СНТ!
Согласно нормам Земельного кодекса РФ члены СНТ имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести без проведения торгов в собственность или в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, образованные из земельного участка, предоставленного СНТ.
Для этого заинтересованному лицу потребуется подать в ОМС соответствующее заявление о предоставлении земельного участка в собственность или аренду. К заявлению необходимо приложить документы:
-решение органа управления СНТ о распределении интересующего земельного участка заявителю,
-документ о членстве в СНТ, например, выписку из протокола о приеме в члены товарищества (выдается председателем СНТ).
ОМС в течение четырнадцати дней рассматривает поступившие документы и принимает решение о предоставлении земельного участка.
Кроме того, ОМС обязаны представить документы на регистрацию права передаваемого земельного участка, государственная пошлина за регистрационные действия не уплачивается.
Заявитель по итогам получает в органе местного самоуправления выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности на земельный участок.
Я акцентирую внимание, что для того чтобы оформить земельный участок в собственность нужно обратиться в ОМС. Именно уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка гражданину! То есть переписать членскую книжку в правлении сада — это не равно переоформить участок в собственность!
Второй вариант, когда у заброшенного участка есть собственник, но по каким- то причинам не заинтересован в его использовании. Закон на этот счет нам говорит однозначно: никто не может быть лишен своего имущества, находящегося в собственности иначе как по решению суда. Значит, собственника нужно искать, выходить с ним на диалог, на сделку! Потому что право собственности включает в себя право пользования, владения и распоряжения, т.е. можно договориться с бывшим владельцем.
Земельный участок может быть приобретен с учетом общих положений гражданского и земельного законодательства по договору купли-продажи, дарения, мены, аренды. Если собственник умер, то его имущество остается наследникам. Очевидно, что в этом случае необходимо решать вопрос с заброшенными участками во взаимодействии с наследниками. Если наследственное дело не открывалось, и наследники не приняли наследство, значит, имущество становится выморочным и переходит в собственность муниципального образования.
Если собственник не заинтересован в использовании земельного участка, то подается через МФЦ заявление об отказе от права собственности. В этом случае Управление Росреестра по Удмуртской Республике регистрирует право собственности муниципального образования на такой участок. Дальнейшая его судьба определяется уже ОМС. На него также можно будет подать заявление заинтересованному лицу и получить решение о предоставлении в свою пользу.
Я полагаю, что в вопросе заброшенных участков может быть проблемой следующая ситуация, когда председатель или правление сада не могут найти владельца участка.
В целях решения судьбы таких заброшенных участков мы рекомендуем председателям СНТ тесно взаимодействовать с органами местного самоуправлении.
Сегодня в Удмуртской Республике идет активная работа по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. Работа проводится в том числе в рамках исполнения поручения президента страны в целях наполнения полными и точными сведениями ЕГРН (государственной базы данных об объектах недвижимости).
У органов местного самоуправления больше рычагов и инструментов поиска правообладателя, чем у правления сада. Так, в рамках реализации Закона о выявлении правообладателей самостоятельно проводят анализ сведений в своих архивах, а также запрашивают информацию в налоговом органе, Пенсионном фонде России, органах внутренних дел, органе записи актов гражданского состояния, у нотариусов и т.д.
В случае выявления собственников ранее учтенного объекта недвижимости уполномоченные органы готовят проект решения о выявлении, размещают информацию о выявленном правообладателе в официальных источниках в сети Интернет, на информационных щитах, опубликовывают в средствах массовой информации. Также проект решения направляется выявленному лицу.
В дальнейшем органы местного самоуправления направляют в регистрирующий орган необходимые документы для внесения сведений о выявленных правообладателях в реестр недвижимости. Т.е. у объекта недвижимости появляется правообладатель, с которым можно решать вопросы по переоформлению участка.
— Марина Юрьевна, многие СНТ попадают в седьмую подзону приаэродромной территории. Садоводы интересуются, возможно ли зарегистрировать право собственности на садовые дома на такой территории?
— Это один из самых частых вопросов, которые задают нашим специалистам.
Приаэродромная территория утверждена решением Росавиации 27.01.2021 и включает в себя несколько подзон, каждая из которых отличается различными ограничениями и требованиями к объектам, которые находятся или могут быть запланированы.
Ограничения, которые касаются объектов бытовой недвижимости, установлены 7 подзоной. Это самая большая по площади зона, которая накладывается на большую часть Завьяловского района и частично затрагивает город Ижевск.
Ограничения связаны с уровнем шума т.е. устанавливаются для строительства объектов, которые чувствительны к уровню шума, для строительства и эксплуатации которых установлены определенные санитарно-эпидемиологических требования к уровню шума.
Какие это объекты? К ним относятся объекты образовательного и медицинского назначения, спортивные сооружения открытого типа, объекты организации отдыха детей и их оздоровления, зоны рекреационного назначения, а также жилая застройка.
В отношении садовых домов таких требований не предусмотрено. Соответственно, регистрация права собственности на садовый дом, на земельном участке, расположенном в седьмой подзоне приаэродромной территории, возможна.
Что касается жилых домов, то здесь ограничения уже действуют. Но есть ряд условий именно для объектов бытовой недвижимости, при которых регистрация права собственности на возведенный жилой дом, расположенный на земельном участке, предназначенном для ведения ЛПХ, садоводства, ИЖС, строительства гражданами гаражей для собственных нужд, расположенного на приаэродромной территории, возможна. Это если:
-земельный участок приобретен до установления приаэродромной территории аэродрома Ижевска то есть до 27.01.2021.
-если строительство дома начато либо уже завершено до установления приаэродромной территории аэродрома Ижевск то есть до 27.01.2021 или получено разрешение на строительство либо уведомление о соответствии планируемого объекта, выданные до установления приаэродромной территории аэродрома Ижевска то есть до 27.01.2021.
-В ряде СНТ садоводам помимо основного участка размером в три сотки дополнительно выделялись земельные участки по 2 сотки на «картофельном поле» с единым кадастровым номером на оба участка. Что делать собственнику, чтобы отказаться от дополнительного участка и оставить только основной?
-Рассмотрим возможные варианты. Один из них, если речь идет о ситуации, когда садовод использует один основной земельный участок, на котором, например, расположен садовый дом, при этом границы не уточнены, где находится полевой он не знает, то фактически он использует один.
Здесь может быть следующее решение. Собственник заказывает проведение кадастровых работ и уточняет границы и площадь фактически используемого земельного участка (т.е. заказывает кадастровые работы, проходит всю процедуру межевания, уточнения границ, согласования и вносит сведений в ЕГРН). Таким образом, площадь земельного участка в результате уточнения уменьшится.
Другой пример. В 90-е гг. свидетельства или гос.акты оформлялись в виде сводного (общего документа), который выдавался на руки собственнику- садоводу. При этом по факту — это два отдельных земельных участка, как правило, основной и дополнительный.
Поэтому если в свидетельстве или государственном акте имеется графическая часть нескольких участков, то по заявлению правообладателя земельного участка, на имя которого выдано настоящее свидетельство или государственный акт, такие земельные участки могут признаны отдельными объектами недвижимости. В результате собственник может распоряжаться каждым из этих земельных участков в отдельности, в том числе дарить, продавать и т.д.
В случае, если второй земельный участок собственнику не нужен, он вправе отказаться от такого земельного участка или от всех, земля будет зарегистрирована за муниципальным образованием.
Может быть третий вариант. Такой составной объект использовался ранее в полной мере. Собственник провел межевание всего участка, общей площади и именно так учтено в ЕГРН. Поскольку участок поставлен на государственный кадастровый учет как единый многоконтурный участок, то в случае необходимости его раздела на два, например, следует подготовить межевой план на раздел земельного участка, осуществить регистрацию права на оба вновь образованных участка, после этого можно отказаться от права собственности на один из них.
Важно помнить, что в этом случае должны быть соблюдены требования к предельным параметрам, т.е. проверяются минимальные и максимальные размеры образуемых земельных участков, установленные в соответствии с правилами землепользования и застройки для данной конкретной территории.
— Каким образом поступить председателю СНТ, если садовод при оформлении права собственности захватил земли соседа или земли общего пользования, часть дороги, например?
— Нужно определиться, что мы имеем в виду, когда говорим «захват» земельного участка. Вероятно, речь идет о проведенном межевании и установлении границ земельного участка на местности не в том соответствии, что есть по факту. Т.е. кто- то присоединил к своему участку часть территории, которая ему не принадлежит.
Давайте начнем с того, как такую ситуацию не допустить. Во-первых, чтобы не было риска захвата земельного участка тем недобросовестным соседом самый верный способ — это установить, свои границы и внести сведения о них в ЕГРН. «Риску захвата» подвержены только не уточненные, не отмежеванные земельные участки, сведения и координаты о границах которых отсутствуют в ЕГРН.
Межевание — это кадастровые работы по установлению границ земельного участка, в результате которых готовится межевой план. По результатам проведенных кадастровых работ в ЕГРН вносятся сведения о координатах и местоположении границ земельного участка. Именно это действие и является защитой гражданских прав по объекту недвижимости. Наличие сведений о координатах границ земельного участка в ЕГРН гарантирует собственнику защиту от захвата территории соседями или иными лицами.
Кроме того, когда сосед проводит межевание, здесь надо понимать, что в обязательном порядке проводится согласование границ с заинтересованными лицами всех смежных земельных участков, а именно с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
-собственности, исключение — случаи, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование;
-пожизненного наследуемого владения;
-постоянного (бессрочного) пользования, исключение — смежные земельные участки, предоставленные государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование;
-аренды, если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет.
Кадастровый инженер уведомляет всех заинтересованных лиц о планируемых работах. Соответственно все соседи могут собраться в день съемки и контролировать точность проводимых измерений. А при желании можно и самим заказать кадастровые работы и уточнить границы своего земельного участка.
После чего можно подписать акт согласования границ путем проставления личной подписи, подтвердив тем самым, что споров по этому участку границы, который является общим, нет.
Тот же самый порядок действует, если смежеством являются земли СНТ. В этом случае согласование производит председатель СНТ.
Одним из вариантов решения проблемы в случае, когда произошел захват земель общего пользования, СНТ может провести уточнение границ земельного участка общего пользования с одновременным исправлением реестровых ошибок в границах смежных земельных участков физических лиц, выходящих на земель общего пользования. Это допускается только при наличии в акте согласования личной подписи правообладателя земельного участка, в котором исправляется реестровая ошибка.
Если факт захвата все-таки выявился. Здесь в первую очередь мы рекомендуем сначала попробовать договорится с соседями, т.е. решить спор путем переговоров. Вполне возможно, что данная ситуация возникла непреднамеренно, например, мог не верно уточнить границы земельного участка прежний собственник. При отсутствии возражений с его стороны можно уточнить границы земельного участка, а также исправить реестровую ошибку в смежном земельном участке. В данном случае требуется обязательно личная подпись в акте согласования границ земельного участка.
Подчеркну, если договориться с соседями не получится, остается только судебный порядок. Важно, здесь может помочь и быть аргументами и доказательствами правоты наличие старых документов на земельные участки, в которых содержатся планы или схемы участков, генеральный план территории СНТ, технические документы на домик, где имеется схема границ земельного участка с расположенными на них строениями – одним словом, все то, что поможет убедить, доказать, определить площадь и конфигурацию.
Уместно будет сказать, что сегодня Росреестр анонсирует изменения в законодательстве, которыми вводятся ограничения 01.01.2024 и связаны с запретом на регистрацию сделок с земельными участками, которые не имеют уточненных границ. Это позволит исключить подобные проблемные ситуации и повысит точность, наполненность и достоверность государственной системы учета в целом.
Законодательством сегодня предусмотрена возможность отчуждения имущества общего пользования исключительно в долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории ведения садоводства или огородничества. Такое имущество также может находиться в собственности органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Однако законодательством не предусмотрена возможность отчуждения земельных участков общего назначения в собственность членов товарищества.
Напомню, что за самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе за использование без документов, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.